Branchentrend: Büroimmobilien im Ruhrgebiet

Der Büromarkt in der Metropole Ruhr ist vital. In den Ruhrgebietsstädten bleibt die Nachfrage nach Büroimmobilien auch in 2019 ungebrochen. In Essen wird das Rekordvermietungsergebnis aus dem 1. Quartal des Vorjahrs zwar knapp verfehlt, doch ist dies eher dem außerordentlich hohen Umsatzvolumen aus 2018 zuzurechnen. Brockhoff OFFICE hatte im März 2018 rund 26.800 m² Bürofläche in der Karstadt-Zentrale an das Land NRW vermittelt und allein durch diese eine Vermittlung das Gesamtvolumen des 1. Quartals 2019 übertroffen, das bei rund 25.000 m² liegt. Großvermietungen mit deutlich über 10.000 m² Nutzfläche sind im ersten Jahresviertel bisher im gesamten Ruhrgebiet nicht erfolgt, sodass die Mietflächenerweiterung von Karstadt selbst mit rund 8.000 m² in der Karstadt-Zentrale in Essen, als größter abgeschlossener Mietvertrag in Q1-2019 gilt.

Der Großteil der erfolgten Vermietungen ist, es wundert nicht, in Bestandsimmobilien erfolgt. „Bestandsimmobilien punkten oft durch eine sehr gute Lage und Verkehrsanbindung. Werden diese vom Eigentümer modernisiert und auch dem neusten technischen Stand angepasst, werden sie oftmals auf Premium-Niveau gehoben. Das zieht neue Mieter magisch an,“ erklärt Tobias Altenbeck, Mitglied der Geschäftsleitung bei Brockhoff & Partner.

Mit modernisierten Bestandsobjekten allein, lässt sich der Nachfragedruck jedoch nicht decken. Mehr Neubauprojekte müssen geplant, genehmigt und zügig realisiert werden. Das geplante Fertigstellungsvolumen liegt bei rund 57.000 m² (in Essen). „Vor allem wäre eine Zunahme an spekulativen Bauprojekten wünschenswert. Denn der Großteil der sich aktuell in Bau befindenden Büroimmobilien ist für die Eigennutzung vorgesehen,“ so Altenbeck. „Die Vorvermietungsquote der für den Markt verfügbaren Fläche ist sehr hoch. Projektentwickler dürften sich aus Sicht von Brockhoff auch relativ risikolos an Projekte wagen, für die sie vor Baustart noch keine unterzeichneten Mietverträge in der Schublade haben. Nur Mut – wir finden die richtigen Mieter.“

Auch die Leerstandsquoten der Ruhrgebietsstädte sprechen dieselbe Sprache: In Essen beläuft sich der Leerstant auf rund 3,9 %. In Bochum stehen nur 2,9 % Bürofläche frei und in Duisburg und Dortmund 2,5 % bzw. 2,2 %. Die Tendenz ist eher sinkend und muss durch die Schaffung neuer Büroflächen aufgehalten werden.

Entwicklungsareale wie Phoenix West in Dortmund oder das ehemalige Opel-Gelände in Bochum, auf denen Flächen für Neubauprojekte entwickelt werden, sind beliebt. Hier können die Entwickler gerne noch einen Zahn zulegen. „Vom Industriestandort zum Technologie- und Wissensstandort. Das Ruhrgebiet ist auf gutem Wege seine wirtschaftlichen Herausforderungen erfolgreich zu meistern. Jetzt ist es wichtig, ausreichend Büroflächen in der Metropole Ruhr anzubieten, damit der Prozess weiter vorangetrieben werden kann. Brachliegende Industrieflächen bieten sich hierfür an und sollten genutzt werden,“ sagt Eckhard Brockhoff, geschäftsführender Gesellschafter von Brockhoff & Partner. Brockhoffs Aussage belegt die aktuelle Verschiebung der Neubauprojekte aufgrund des innerstädtischen Flächenmangels von den Stadtkernen an die peripheren Lagen. Knapp 80% der Neubauprojekte (in Essen) befinden sich in Stadtrandlage.

Das spiegelt sich in der Mietpreisentwicklung wider, erklärt Tobias Altenbeck: „Mit wenigen Ausnahmen erreichen wir den Spitzensatz immer noch in den Citylagen der Städte. Zunehmend zeichnet sich aber auch ab, dass es Büroparks und Entwicklungsareale gibt, in denen Spitzenmieten erreicht werden.“ Die Spitzenmieten liegen in Essen bei rund 16€/m². Dortmund erzielt 15,50€/m² Spitzenmiete. Rund 14€/m² werden in Duisburg gezahlt und 13,50€/m² in Bochum. Voraussetzung ist hierfür eine TOP-Lage mit bester Büroausstattung. Dann macht es keinen Unterschied, ob es ein Neubau- oder revitalisiertes Bestandsobjekt ist.