Starke Metropole trotzt globaler Konjunkturflaute

Im vierten Quartal des Jahres kann man behaupten: Die regionale Wirtschaftskraft der Metropole Ruhr stemmt sich gegen die globale Konjunkturflaute. Von einer strauchelnden Immobilienbranche kann nicht die Rede sein. Das Essener Maklerunternehmen Brockhoff & Partner berichtet im Jahr 2019 von überdurchschnittlich großen und zahlenmäßig vielen Verträgen. Zusammen gestalten sie einen überaus aktiven Immobilienmarkt, der kein Grund zum Trübsal blasen lässt.

Der Bereich OFFICE ist weiter auf Rekordkurs eingestellt. Für die Stadt Essen meldet die Wirtschaftsförderung zum Ende Q3-2019 eine rekordverdächtige Vermietungsleistung von 140.000 m², wobei sich der Anteil der Fremdvermietungen auf 119.600 m² beläuft. Für das Gesamtjahr 2019 historische Aussichten, da der bisher höchste gemessene Büroflächenumsatz aus dem Jahr 2007 mit 158.000 m² noch getoppt werden kann. Die Leerstandsquote sinkt in der Folge von 3,9% auf aktuell 3,5%.

Besonders in den innerstädtischen Lagen sind moderne Flächen rar, sodass sich Marktbewegungen zumeist in den Randlagen ergeben. Hier hat es im laufenden Jahr zahlreiche Vermietungen in renovierten Bestandsgebäuden gegeben. Die Immobiliengesellschaft Brockhoff & Partner sieht aber zwingend mehr Bedarf an Neubauten, da die Nachfrage durch den Bestand alleine nicht gedeckt werden kann. „Im Bestand geht viel. Deswegen raten wir Investoren und Eigentümern immer dazu, ihre Immobilien laufend zu sanieren,“ erklärt Tobias Altenbeck, Leiter OFFICE bei Brockhoff & Partner. „Aber ohne Neubau wird es nicht gelingen, den wachsenden Büroflächenbedarf im Ruhrgebiet zu decken. Wenn sich die Metropole Ruhr weiter zum IT- und Dienstleistungsstandort entwickeln soll, muss mehr gebaut werden.“ Der Mietzins im Ruhrgebiet müsse aber erkennbar ansteigen, um Investoren auch für mehr spekulative Bauprojekte gewinnen zu können. So müsste sich ein Mietpreis von 15€/m² durchsetzen, um Neubauprojekte attraktiv zu machen, berichtet Brockhoff & Partner.

Entwicklungspotenziale bieten sich im Ruhrgebiet an vielen Stellen. Wo der produzierende Sektor seine Pforten geschlossen hat, entstehen heute erfolgreich moderne Wirtschaftsstandorte, die auf den Dienstleistungssektor fokussiert sind. In Bochum beschreibt das ehemalige Opel-Gelände Mark 51˚7 eine erfolgreiche Entwicklung. Und auch entlang der Universitätsstraße siedeln sich moderne Unternehmen an und bauen die Stadt als Wissensstandort aus. Die Stadt Dortmund ist erfolgreich in der Entwicklung des Gebiets Phoenix West und der Duisburger Innenhafen gilt als Paradebeispiel für gelungenen Strukturwandel. Auf den erfolgreichen Mix aus Büro und Entertainment setzte auch die Stadt Oberhausen und entwickelte das Areal rund um das Centro zu einem belebten Freizeit- und Arbeits-Quartier. Heute ist es nahezu vollvermietet.

Im Bereich LOGISTICS ist es in 2019 bisher gelungen, im Ruhrgebiet erfolgreich nationale und internationale Unternehmen anzusiedeln. Auch für das vierte Quartal werden noch Einzel- und Portfolio-Abschlüsse erwartet, die den Flächenabsatz ähnlich hochtreiben wie im Rekordjahr 2018. Die größte Logistik-Vermietung im Ruhrgebiet des laufenden Jahres ist die Vermietung an die L-Shop Team GmbH im MLP Logistik Park Unna mit rund 56.500 m² Mietfläche, die von Brockhoff LOGISTICS betreut wurde.

Einer Umfrage von PwC zufolge, plant jedes dritte Unternehmen aus dem Handel und der Konsumgüterindustrie metropolnahe Verteilzentren, was einem Plus von 7% entspricht. Logistiker würden verstärkt in 1a-Lagen in Zentrumsnähe investieren. Periphere Standorte seien weniger gefragt, obwohl dort das Flächenangebot noch am größten ist.

Die weiter anhaltend hohe Flächennachfrage in Top-Lagen, bei geringer Verfügbarkeit, könnte also in abnehmenden Flächenumsätzen münden, wenn nicht aktiv dagegen gesteuert wird, prognostiziert das Essener Maklerunternehmen. Diese Problematik erhält vor allem deshalb mehr Gewicht, weil der in den Vorjahren dominierende Neubau rückläufig ist. Immerhin befindet sich das Ruhrgebiet noch unter den TOP 3 der aktivsten Logistik-Neubaugebiete in Deutschland. In der Region rund um Duisburg werden rund 290.000 m² Logistikflächen entwickelt und der Neubebauung zugeführt.

So rücken Bestandsimmobilien bei den Flächenumsätzen weiter in den Vordergrund. Modernisierung und Nachverdichtung von vorhandenen Gewerbeflächen kann hier Abhilfe schaffen und gibt Investoren, die diesen Weg einschlagen, mit hohen Vermietungsquoten recht, berichtet Brockhoff & Partner von seinen Marktbeobachtungen. Kontraproduktiv wirkt sich jedoch das Verhalten anderer Investoren aus, die aus Spekulationsgründen ihre Objekte vom Markt zurückhalten. „Einige Objekte und Flächen werden bewusst vom Eigentümer zurückgehalten, da diese auf höhere Kauf- bzw. Mietpreise bei einer weiter ansteigenden Flächenknappheit setzen,“ berichtet Oliver Fritz, Leiter LOGISTICS bei Brockhoff & Partner. Im Jahresverlauf sind die Spitzenmieten bereits auf rund 5€/m² gestiegen. Die Durchschnittsmiete beläuft sich auf rund 3,90€/m².

Den erkennbar größten Anteil des Flächenumsatzes machen produzierende Unternehmen und Logistikfirmen aus. Auf Verkäuferseite beläuft sich der größte Anteil auf Unternehmen, d. h. Asset- und Fondsmanager.

Im Bereich INVEST meldet Brockhoff & Partner eine deutliche Tendenz zur Fokussierung auf B- und sogar C-Städte. Der Grund: An den TOP 7 Standorten wie bspw. in München, werden Immobilienverkäufe zum 40-Fachen getätigt. Unter Renditegesichtspunkten ist das nicht mehr vertretbar. Scheinbar täglich wächst daher die Zahl an Investoren, die ihre Investitionsvorhaben auf das Ruhrgebiet konzentrieren. Zahlreiche Gespräche auf der Expo Real unterstreichen diese Beobachtung. „Auf der Messe in München habe ich mit mehreren kapitalstarken Investoren gesprochen, die gegenüber Investitionen im Ruhrgebiet sehr aufgeschlossen sind,“ berichtet Eckhard Brockhoff. Dabei sei auch eine signifikante Zunahme an ausländischen Investoren zu verzeichnen. Immer mehr Geld aus dem Ausland wird in den deutschen Immobilienmarkt angelegt.

Unbeachtet von Rezessionsbefürchtungen mündet die gute Investitionslaune in einem Feuerwerk von Transaktionen. Der Bereich Brockhoff INVEST veräußerte im laufenden Jahr bisher Immobilien mit einer Gesamtfläche von rund 125.000 m².

Vor allem Banken- und Immobilienfonds sorgen für zahlreiche Transkationen und nutzen die anhaltende Gunst der Stunde. „Das niedrige Zinsniveau macht Immobilieninvestitionen besonders attraktiv. Zu den beliebtesten Assetklassen im Bereich Anlageobjekte zählen Büro- und Geschäftshäuser,“ berichtet Eckhard Brockhoff, geschäftsführender Gesellschafter von Brockhoff & Partner. Zunehmenden Interesses erfreuen sich auch Ärztehäuser und Medizinzentren. In den ersten drei Quartalen des Jahres wurden rund 220 Millionen Euro in diese Assetklasse investiert. Tendenz steigend.

Im Bereich RETAIL scheint die Abwärtsspirale durchbrochen. Die Innenstädte scheinen wieder im Kommen zu sein und der stationäre Handel blickt positiv in die Zukunft. Für das Jahr 2019 prognostiziert der Handelsverband Deutschland (HDE) wieder ein Umsatzwachstum von 2%. Stärkste Kraft bleibt nach wie vor der Online-Handel, der laut HDE aktuell rund 11% des Einzelhandelsumsatzes und damit gut die Hälfte des absoluten Jahreswachstums im Einzelhandel erwirtschaftet. Besonders stark vom boomenden E-Commerce betroffen zeigt sich der stationäre Handel in der Textil- und Elektronikbranche, in denen bereits rund ein Drittel aller Verkäufe online abgewickelt werden.

Der stationäre Handel arrangiert sich immer besser mit den Veränderungen durch Shoppingangebote im Internet und findet die Balance zwischen online und offline. In der Folge konnten wieder mehr Ladenlokale in 1a-Lagen vermittelt werden. Die Mietpreisentwicklung hat sich in kleineren und mittelgroßen Städten dennoch weiter nach unten orientiert und sank im Schnitt um 2% bei den Spitzenmieten. Ein zweiseitiges Schwert, das neben Renditeverlusten für die Eigentümer von Geschäftshäusern aber auch Raum für neue Vermietungschancen zulässt. Ein durch Neuanmietungen aufgewertetes Stadtbild kann durch seine Strahlkraft weitere renommierte Mieter anziehen. So treten verstärkt Gastronomie-Betriebe in den Fokus, die aufgrund des gesunkenen Mietpreisniveaus reelle Mietinteressenten werden.

„Mit neuen Konzepten, die das Retail-Tainment in den Vordergrund stellen, werden Fußgängerzonen und Ladenlokale überleben können. Die Verweildauer wird durch die Ansiedlung von Gastronomiebetrieben und Freizeitangeboten nachhaltig verlängert und die Innenstädte neu belebt,“ weiß Bert Pfeffer, Leiter RETAIL bei Brockhoff & Partner. Als Vorreiter gelten Deutschlands Metropolen Berlin und München, in denen sich der Mietzins auf hohem Niveau hält.

Grundsätzlich gilt deutschlandweit: Das Gesicht der Einkaufsstraßen wird sich verändern. Der Trend zur Verkleinerung der Verkaufsfläche setzt sich fort. Der stationäre Handel bildet nicht mehr das gesamte Sortiment ab, sondern fungiert als Show-Room. Die volle Produktauswahl wird im Internet angeboten und kann unmittelbar im Ladenlokal oder Online-Shop bestellt werden. Click&Collect-Konzepte werden folgerichtig weiter ausgebaut und holen wieder mehr Kundschaft von der Couch in die Shops. Daneben muss es einen signifikanten Anteil an Gastronomie- und Freizeitanbietern in den Innenstädten geben, um den Leerstand durch die verringerte Flächennachfrage auszugleichen. Auch Arztzentren, Büros und Wohneinheiten müssen verstärkt in den Innenstädten angesiedelt werden, wenn der Strukturwandel in den Einkaufsstraßen gelingen soll, berichtet Brockhoff & Partner.