2022 年 7 月 27 日。《WAZ》Mülheim 版。

昔日步行商业街的状况多年来一直是讨论焦点。专家也在关注 Forum 和 RRZ

Mülheim 市中心早已失去了往日的光彩。关于购物环境和公共空间的问题，人们已经谈论、撰写了太多，以至于几乎没人再愿意关注。这件事真的已经无可挽回，还是仍有希望？我们采访了 Mülheim 的房地产专业人士。

Walter Orts 从事房地产行业已有半个世纪，是以自己名字命名的房地产公司的董事总经理；据他介绍，该公司是这座城市历史第二悠久的房地产企业。他谈到 Schloßstraße 时开门见山：“问题不在租金水平。”Orts 说，如今这里甚至没有鞋店、男装店或香水店。“问题在于整体规划。现在每个街角都有一家理发店和一家廉价面包店。”而 Schloßstraße 过去曾是一条适合悠闲漫步的商业街。

缺少专业零售店

“专业零售店为什么都不见了？”Walter Orts 问道。户外餐饮也太少。他认为 Forum 是衰退的原因之一。Forum 前经理 Wolfgang Pins 曾成功吸引了颇具吸引力的租户，这使 Schloßstraße 越来越缺乏吸引力。购物街应该有不同的面貌。“市中心应该有让人愿意光顾的商店！”Orts 说，“我希望还能亲眼看到 Schloßstraße 重新成为人们乐意前往的购物街。”

Orts 对 Forum 和 Rhein-Ruhr-Zentrum 也有明确看法。“Forum 的租金相对较高，附加费用甚至比租金还高。”Rhein-Ruhr-Zentrum 的问题在于长期没有更新。“它过去很有吸引力，如今却停滞不前。”Walter Orts 总结道。

Brockhoff Immobilien 的 Eckhard Brockhoff 认为这背后存在普遍问题。该公司也负责原 Tengelmann 园区的招商。“鲁尔区的零售面积过多，尤其是购物中心建设带来了大量供应。”他指出。过去，开发商曾向城市决策者承诺，购物中心会吸引外地顾客。“但除了圣诞购物季，外地顾客并没有到来。”鲁尔区整体购买力下降。“购物中心通常人很多，但顾客并没有带来相应销售额。”人们很少看到“手里提着购物袋”的消费者。

购买力不足

Brockhoff 也认为购买力不足是 Mülheim 的突出问题。“Mülheim 的零售面积已经‘过剩’——相对于居民购买力而言，零售空间太多。”他说，“Forum 这样的小型商业廊道几乎无法再出租，也不再有存在的理由。”

谈到 Forum 时，Brockhoff 与 Orts 看法一致。“与 Oberhausen 的 Centro 不同，Rhein-Ruhr-Zentrum 长期投资不足，如今问题已经显现。利率和建筑成本上涨，也令翻新费用大幅攀升。”现在很难找到能够承担合理租金、从而为业主正在质疑的翻新计划提供资金的租户。大型租户经营疲软也令情况更困难。“但 RRZ 过去恰恰依靠这些大型租户。”Brockhoff 说。

两位专家对 Schloßstraße 的看法一致：这里最缺的是专业零售店。因此，购买力较强的潜在顾客宁愿去 Düsseldorf 或 Köln 购物，也不留在 Mülheim。市民已经与自己的市中心失去联系。Brockhoff 认为，解决办法是引进新的专业零售店，吸引有消费能力的顾客。

“Mülheim 的购物环境需要更有活力。人们也希望能在市中心停留休闲。”为此需要咖啡馆、餐厅和其他配套。“这不仅适用于 Schloßstraße，也适用于 Leineweberstraße。”Brockhoff 说，并以一丝希望作结：“租金下降后，过去被时装连锁店挤出的餐饮业态和专业商店或许能够重新入驻。”

Franke Immobilien 的 Elias Dohmen 也熟悉 Schloßstraße 的负面变化。“这里的趋势很久以来一直明显向下。”他认为，原因之一是这里的品质逐渐流失。“这里原本有潜力。”Dohmen 说。问题在于市中心缺乏维护。“优质业态都转移到了购物中心。”相比之下，Forum 显得破败。“一切都在不断转向线上零售，这让商业地产市场的发展变得困难。”Dohmen 说。Alexander Waldhelm