物流地产热潮：鲁尔区优质物流空间需求持续旺盛

（Essen，2023 年 7 月 20 日）。2023 年开局平稳后，鲁尔区物流地产市场在第 1 个半年表现良好。Brockhoff 持续收到高质量的租赁需求。不过，由于决策流程耗时更长，目前交易完成所需时间有所增加。

鲁尔区租户中，尤其有许多从事最后一公里配送的企业。休闲和体育行业企业对物流空间的兴趣也日益增加。LIGHT INDUSTRIAL 厂房和商务园区为这些企业提供了理想选址。

棕地开发是鲁尔区的未来

鲁尔区建筑密度高，为新的物流选址寻找合适场地颇具挑战。现有商业区内已没有可供大型物流运营商使用的纯绿地项目。新划定商业用地的讨论十分激烈，因为地方政府既希望增加就业，也希望降低环境负担和土地硬化程度。大型物流运营商尤其被视为“土地消耗者”，会带来大量交通，却创造较少就业岗位。凭借在鲁尔大都会周边的良好关系网络，Brockhoff 能为这些企业找到合适场地。鲁尔区也持续出现适合较小面积的机会。例如，Gelsenkirchen 近期售出了一块 4,266 m² 的未开发土地，建筑规划已获批准。业主主动联系 Brockhoff，并选择低调出售该地块。

棕地，也就是在前工业用地上建设物流设施的项目，在鲁尔区十分常见。其优势是土地已经硬化，几乎不需要或只需少量新增硬化。欧盟委员会的目标是到 2050 年实现土地净零消耗，因此这一点尤为有利。但也不能低估现存挑战：鲁尔区的棕地往往是旧矿区或钢铁厂址，土壤污染严重。要推动土地用途变更，必须与地方政府保持公开而深入的沟通。Oberhausen 原 Babcock 园区就是一个成功案例：厂房全面开发，并通过长期租户组合重新焕发生机。

租金继续温和上涨

预计未来鲁尔区对物流和 LIGHT INDUSTRIAL 物业的需求仍将保持高位。随着新划定的物流和工业用地日益稀缺，现有物业将承受更大压力，租金预计将温和上涨。

过去，鲁尔区厂房的租金通常为每 m² 3 欧元。如今租金已超过其两倍。如果企业因战略原因在选址上缺乏灵活性，必要时也会接受较高的个别租金和有限的设施配置。因此，很难笼统概括各地租金水平，具体情况取决于租户及其选址原因。

现代化新建厂房每 m² 租金 6.90 欧元已不罕见。部分业主甚至将租金定为每 m² 8 欧元或 8.50 欧元，这也与建筑成本上涨有关。如今市场上已有企业愿意支付这样的租金，包括租赁现有物业，前提是物业满足其需求，尤其是选址要求。

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Über Brockhoff

Brockhoff GmbH 是德国最大的本地商业地产经纪公司，也是鲁尔区房地产市场的领军企业。这家由业主管理的公司总部位于 Essen，由 Eckhard Brockhoff 于 1987 年创立。在房地产行业拥有 35 年以上经验，擅长营销 OFFICE、INVEST、RETAIL 和 LOGISTICS 领域的物业。业务组合包括全国范围内的办公及投资物业销售、以鲁尔区为重点的办公租赁、德国各类城镇 1a 黄金地段零售物业经纪，以及物流物业租赁和销售。2021 年，奥地利和德国领先的房地产集团 SORAVIA 通过旗下子公司 ADOMO 收购了该公司 41% 的股份，该集团拥有 3,300 多名员工。