政界原本为面临严重经济困难的住宅租户制定了一项援助方案。但许多零售连锁企业却借机行事，使房东陷入财务困境。双方协商？根本没有。寄给房东的复制信件和过载的热线，让双方几乎无法达成彼此都能接受的个别解决方案。按照新法律规定，企业本应正式证明自身流动性困难，却反而用律师威胁租户。德国零售业协会（HDE）主席 Stefan Genth要求房东一律免除50%租金，许多业主根本无力承担。

“如果相关企业至少宣布削减高管薪酬，房东或许还会更理解。但如今所有压力都被推给房东。我收到许多复制信件，发件邮箱没有个人信息，热线也过载，信中只是宣布暂停支付租金和运营费用。有些还直接以法律行动相威胁。房东甚至无法开始对话，更谈不上找到双方都能接受的解决办法。”Eckhard Brockhoff批评越来越多零售连锁企业反向利用原本面向住宅租户的援助措施，使房东陷入生存危机。这位零售物业专家与许多业主一样，对部分零售企业感到失望，尤其是其中一些租赁关系已经持续数十年。

其中一些企业不久前还公开表示自己不依赖外部融资。Brockhoff认为：“这个阶段通过银行融资保障流动性并不可耻，这是很正常的事。”

越来越多企业采用这些做法。Adidas已改变立场，Deichmann尚未。Deichmann既不付运营费用，也不付租金。香水零售商 Pieper支付运营费用，但不付租金。KIND Hörgeräte的大部分门店仍在营业，但也拒付租金和运营费用，不过似乎愿意与业主直接协商妥协。Gerry Weber不仅宣布停止支付租金和运营费用，还要求退还3月部分款项。Ernsting’s family同样不愿支付租金和运营费用，Thalia书店也如此。Bijou Brigitte在当面协商时表现出妥协意愿。服装零售商 H&M谈到延期付款，并表示只考虑个别情况。

现在房东必须公开自己的流动性问题吗？

有几家零售企业提到逐案处理。这是否意味着现在必须由房东而非租户证明自己陷入财务困境？“这不是政界的本意。援助方案正在被滥用和反向利用，政界必须尽快修正。”Eckhard Brockhoff表示。他在德国全国推广零售物业已有30多年，并掌握步行街物业业主超过18,750条联系信息。

业主仍须偿还利息和本金

与此同时，物业业主压力越来越大，因为他们仍需向银行支付利息和偿还贷款。没有零售租金收入——而这往往占租金收入的大部分——有些业主就很难甚至无法履行还款义务。

许多业主愿意考虑延期付款，但遗憾的是，他们甚至没有机会与租户讨论。“最过分的是 Edeka Nord。它一边宣布疫情期间销售额上升，一边却表示只在保留权利的情况下支付租金。这让物业业主担惊受怕。每个家庭都有害群之马，Edeka家族里看来就是 Edeka Nord。真令人尴尬。”Brockhoff说道。

HDE主席 Stefan Genth呼吁房东免除50%租金。Brockhoff表示：“抱歉，这种一刀切的做法行不通，尤其不能长期如此。没人能准确知道疫情会让商店关闭多久。因此，像 Deichmann这样的跨国企业在强制关店仅几天后就联系业主，宣布暂停租金及运营费用，实在令人费解。这些企业应该有能力渡过这样的危机。”他还遗憾行业协会鲜有发声，认为协会有责任表明立场，因为业主没有自己的游说组织。

Brockhoff放弃政府援助，计划依靠自有资金渡过危机

Brockhoff自己的企业集团没有申请缩短工时补助，计划凭自身力量渡过危机。如果公司力量不够，就应由此前多年依靠公司发展壮大的企业家本人出力。“这很自然。必要时我会拿出自己的钱。这是我作为企业家的责任。遗憾的是，许多企业，尤其是大型企业，似乎没有这种文化。”Brockhoff这样解释自己的经营方式。

Eckhard Brockhoff及其公司的出租物业组合表明，经营商铺的家族企业更愿意面对面沟通，并设法找到对双方有利的解决方案。这与大型集团的做法大不相同。Brockhoff表示：“这才是正确做法。如果租户确实陷入困境，任何房东都会愿意妥协并提供帮助。”

城市越小，零售商越有影响力

与决策者的面对面交流还表明，有些企业先暂停支付运营费用，待疫情结束后再试图让房东取消租金。但许多业主，尤其是中小城市的业主，根本负担不起。在这些市场，零售企业却更能左右局面。慕尼黑等大城市情况不同，房东更有谈判优势，也可以挑选租户。在购物街本已空置率很高的小城市，租户的主导地位明显更强。

许多业主可能不得不无论价格如何都出售房屋，以保障家庭的资金流动性。

零售商多年来一直抱怨销售不佳，疫情后这一问题可能进一步加剧。不过，Eckhard Brockhoff预计商店重新开门后销售额会大幅上升。“人们会很高兴再次回到市中心，在那里停留并购物。”他预测。国际零售企业根据中国的经验证实了这一点：商店关闭数周后，一周内实现的销售额就超过了此前损失。因此，销售额有望迅速反弹，尽管库存充足，可能需要大幅减记。“总体来说，疫情后市中心可能受益，因为人们会重新享受线下购物。购物是最受欢迎的休闲活动之一，未来会更加兴盛。销售额肯定能够追回。”Brockhoff表示。

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Brockhoff & Partner是德国最大的地区性商业地产经纪公司，也是鲁尔区房地产市场的领军企业。公司拥有30多年行业经验，在 OFFICE、INVEST、RETAIL 和 LOGISTICS 领域具备丰富的物业营销专长。业务组合包括德国全国办公物业销售、以鲁尔区为重点的办公租赁、德国各级城市黄金地段零售物业经纪，以及物流物业租赁和销售。

30多年来，Brockhoff & Partner一直从事市中心零售物业营销，并出版业内标准参考书《黄金1A地段图册》。公司数据库收录了德国步行街18,750名业主。德国统一后，公司也是首家将新联邦州纳入资料的企业。.